Власник змінив замки й не пускає у квартиру: що робити мешканцю

Людину, яка законно проживає у квартирі, не можна просто позбавити доступу до житла через зміну власника. Верховний Суд наголосив, що примусове виселення допускається добровільно або за рішенням суду. Якщо новий власник замінив замки та не пускає мешканця без його згоди й судового рішення, така особа може вимагати відновлення доступу до житла та компенсації.

Про це розповідає Новини.LIVE з посиланням на Верховний Суд.

Новий власник змінив замки у квартирі

Спір виник після того, як на іпотечну квартиру звернули стягнення у позасудовому порядку. Після цього житло перейшло до нового власника, який змінив замки та фактично позбавив жінку доступу до квартири.

Жінка раніше законно вселилася до помешкання як член сім’ї попередньої власниці. Крім того, вона мала зареєстроване місце проживання у цій квартирі.

Власник знав про її право користування житлом та реєстрацію ще під час набуття квартири. Водночас жінка не погоджувалася добровільно залишати помешкання, а рішення суду про її виселення не було.

Суд повернув жінці право зайти у квартиру

Жінка звернулася до суду з вимогою вселити її назад до житла та компенсувати моральну шкоду.

Суд першої інстанції задовольнив позов частково. Він постановив вселити жінку до квартири та стягнув на її користь 5 000 гривень моральної шкоди.

Апеляційний суд скасував це рішення. На його думку, припинення права власності попередньої власниці припинило і похідне право членів її сім’ї користуватися квартирою.

Однак Об’єднана палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду скасувала постанову апеляції та залишила чинним рішення суду першої інстанції. Йдеться про постанову від 7 вересня 2026 року у справі № 308/16652/23.

Що сказав Верховний Суд про виселення

Верховний Суд зазначив, що виселення може відбуватися добровільно або в судовому порядку. Якщо людина самостійно звільнила житло, це може свідчити про добровільність.

Водночас просто замінити замки, не впускати людину до квартири або іншим способом фактично позбавити її доступу до житла без її згоди та рішення суду не можна.

У цій справі суд розцінив заміну замків як фактичне виселення жінки.

Суд також звернув увагу на статтю 47 Конституції України, відповідно до якої ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду. Крім того, право на повагу до житла гарантує стаття 8 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Чи втрачає мешканець право на квартиру після зміни власника

Верховний Суд окремо наголосив, що сама зміна власника нерухомості не означає автоматичного припинення права користування житлом, яке людина набула законним шляхом.

Навіть якщо згодом право особи на проживання припинилося, питання її виселення має вирішуватися з урахуванням установленої законом процедури та пропорційності втручання у право на житло.

Тобто новий власник не отримує автоматичного права самостійно виселити людину лише тому, що квартира перейшла у його власність.

Що може вимагати людина, яку фактично виселили

Верховний Суд сформулював важливий висновок: людина, яку виселили з порушенням установленого порядку, може обирати спосіб захисту своїх прав.

Залежно від обставин вона може вимагати:

• вселення назад до житла;
• відшкодування збитків;
• компенсації моральної шкоди.

У конкретній справі суд поновив доступ жінки до квартири та присудив їй 5 000 гривень моральної шкоди.

Таким чином, зміна власника квартири не означає, що попередній мешканець може бути просто позбавлений доступу до житла. Якщо людина має законне право користування квартирою, питання її виселення має вирішуватися у встановленому законом порядку.

Верховний Суд змінив підхід до таких спорів

У цій справі Об’єднана палата КЦС ВС також відступила від висновку, який був сформульований у постанові Касаційного цивільного суду від 14 травня 2025 року у справі № 159/3927/23.

Раніше Новини.LIVE розповідали, що перейменування вулиці не змушує власника квартири терміново змінювати правовстановлюючі документи. Стара назва адреси сама по собі не впливає на право власності на житло. Водночас перед продажем або іншою угодою варто перевірити дані в державному реєстрі.

Також Новини.LIVE повідомляли, як поділити квартиру після розлучення. Якщо житло придбали під час шлюбу за спільні кошти, за загальним правилом кожен із подружжя має право на рівну частку. Водночас за певних обставин суд може визначити інше співвідношення часток.