Забудовники зможуть ввести будинки без укриттів попри нові вимоги: підстави

Після ухвалення нового закону про обов’язкові укриття інвестори почали сумніватися у безпечності вкладень у вже збудовані будинки. Особливо це стосується об’єктів, які готуються до введення в експлуатацію у 2026 році. Люди бояться, що правила можуть змінитися "заднім числом". Але на практиці ситуація виглядає спокійніше, ніж здається.

Як повідомляє редакція Новини.LIVE з посиланням на фахівців порталу "Юристи UA", один із інвесторів описав свою ситуацію. Будинок у Софіївській Борщагівці в Києві вже збудований, підключені газ, електрика і вода, але укриття не передбачене. Термін здачі перенесли на серпень 2026 року, і це викликало сумніви — чи не заблокують введення через нові вимоги.

Чи введуть будинок без укриття в експлуатацію

Юрист Владислав Дерій пояснив, що підстав для паніки немає.

"Новий Закон № 4778-IX не стане перешкодою для введення будинку в експлуатацію", — зазначив він.

Ключовий момент — закон не має зворотної дії. Це означає, що нові вимоги не застосовуються до вже збудованих об’єктів або тих, що отримали дозвіл раніше.

Закон, підписаний у березні 2026 року, встановлює нові правила лише для майбутніх проєктів.

"Наявність укриття є обов’язковою умовою саме для проєктування та отримання дозволу на будівництво", — пояснив Дерій.

Тобто нові житлові комплекси просто не зможуть стартувати без укриттів у документації. Але це не стосується вже зведених будинків.

Чи потрібне укриття для вже збудованого будинку

У самому законі прямо зазначено, що вимоги застосовуються лише до об’єктів, які отримали право на будівництво після набрання чинності.

"Для об’єктів, що будувалися раніше, наявність укриття не є обов’язковою", — підкреслив юрист.

Це означає, що навіть повністю готові будинки без укриттів можуть бути введені в експлуатацію без додаткових вимог.

Коли набуде чинності закон про укриття

Ще один важливий фактор — строки. Закон почне діяти лише з вересня 2026 року.

"Навіть якщо здача затягнеться, це не змінить ситуацію, адже дозвіл був отриманий за старими правилами", — уточнив Дерій.

Тобто бюрократичні затримки не створюють нових ризиків для інвесторів.

Таким чином з правової точки зору ризиків введення таких будинків зараз немає. Якщо об’єкт має дозвіл і збудований за погодженим проєктом, його перевірятимуть саме на відповідність цим документам.

Водночас нові правила вже змінюють ринок на майбутнє. Усі нові проєкти будуть з укриттями, а це означає, що старі будинки без них можуть поступово втрачати конкурентність.

Що треба знати інвесторам при купівлі квартири

На київському ринку новобудов роками накопичуються проблемні та заморожені об'єкти, що робить інвестиції у первинну нерухомість досить ризикованою справою, розповіла Новини.LIVE рієлторка Марина Куць. 

"Основних з них кілька: це відсутність дозвільних документів, судові спори щодо землі, порушення містобудівних норм чи фінансова неспроможність девелопера", — зазначила Куць.

Часто покупці ігнорують перевірку забудовника через привабливо низьку ціну, що врешті призводить до втрати грошей або нескінченного очікування на власне житло.

Експертка переконана, що професійна юридична допомога є критично важливою, адже "таким чином можна уникнути втрати десятків, а то й сотень тисяч доларів". Самостійно розібратися у легальності будівництва буває складно, тому краще довірити аналіз документів фахівцям. 

Як повідомляли Новини.LIVE, у 2026 році ситуація на українському ринку нерухомості залишається неоднорідною, тому ціни зростають лише в окремих сегментах. Найпомітніший стрибок вартості спостерігається у нових житлових комплексах, де дефіцит готових площ диктує свої умови.

Також Новини.LIVE розповідали, що купуючи житло в новобудові, ви можете виявити, що угоду пропонують укласти не безпосередньо з девелопером, а через третіх осіб чи інвестиційні фонди. Хоча такий підхід називають звичною справою, юристи радять бути пильними, адже за подібними схемами часто стоять реальні загрози для ваших грошей.

Часті питання

Скільки коштує перевірка квартири перед купівлею?

Ціна залежить від глибини аудиту. Базова перевірка документів та власника через реєстри коштує від 2 500-3 000 грн. Комплексний аналіз новобудови з вивченням дозволів забудовника стартує від 4 000 грн. Повний юридичний супровід угоди "під ключ" обійдеться у 8 000-12 000 грн.

Що перевіряє нотаріус при купівлі квартири?

Нотаріус обов’язково звіряє параметри об’єкта з даними Реєстру нерухомості. Крім цього, він перевіряє дійсність паспортів сторін, відсутність арештів, обтяжень чи застав. Особлива увага приділяється згоді подружжя та законності прав власності продавця, щоб гарантувати повну безпеку угоди для покупця.