Обмін житла між родичами: 3 випадки, коли податки знижуються майже до нуля

Обмін нерухомості між родичами залишається одним із найскладніших, але водночас гнучких способів переоформлення житла. У 2026 році ключову роль відіграє не лише форма угоди, а й ступінь споріднення між сторонами. Саме від цього залежить, чи доведеться платити 5% податку та військовий збір. 

У більшості випадків правильна структура угоди дозволяє суттєво зменшити витрати, повідомляє Новини.LIVE з посиланням на фахівців порталу "Юристи UA".

Жінка звернулася до експертів із конкретною ситуацією. У неї є двокімнатна квартира, яка належить їй і чоловікові в рівних частках та перебуває у власності понад три роки.

Також є трикімнатна квартира, де половина належить їй, а інша половина — матері. При цьому свою частку жінка нещодавно отримала у спадщину від бабусі.

Родина домовилася про обмін: двокімнатна квартира має повністю перейти матері, а натомість жінка хоче отримати мамину половину трикімнатної. Додатково чоловік планує відмовитися від своєї частки на користь дружини, щоб спростити угоду.

Варіанти угоди обміну

Як пояснив юрист Сергій Богун, є три основні сценарії: дарування з подальшим обміном, прямий договір міни та комбіноване дарування між усіма учасниками. Кожен із них виглядає схожим, але має різні податкові наслідки.

Перший варіант передбачає, що чоловік дарує свою частку дружині, а вона вже обмінює квартиру з матір’ю.

Другий — одразу укладається договір міни між усіма сторонами.

Третій — кілька договорів дарування між родичами.

Податки при обміні квартир між родичами

Ключове правило — ступінь споріднення.

"Найменш витратним буде шлях коли всі передачі відбуваються тільки між близькими родичами першого ступеня тоді немає податку на доходи і немає військового збору", — наголосив Богун.

У першому варіанті податків фактично немає — тільки мінімальне мито.

У другому сценарії виникає проблема

"Чоловік отримує частку від тещі а це вже не перший ступінь споріднення тому він платить 5% податку і 5% військового збору", — каже юрист.

У третьому випадку ситуація подібна.

"Чоловік дарує частку тещі і знову виникає 5 % плюс 1,5%", — наголошує Богун.

Який варіант обміну квартир вигідніший

Найкращим залишається перший варіант, де всі операції відбуваються між подружжям і матір’ю з дочкою. Це дозволяє уникнути оподаткування доходу та військового збору. Фактично сплачується лише державне мито близько 1%.

Важливо також враховувати норму Податкового кодексу: якщо майно перебуває у власності понад три роки, дохід від його продажу чи обміну не оподатковується. Водночас це правило не застосовується до спадщини — такі об’єкти можна продавати або обмінювати без очікування.

Як повідомляли Новини.LIVE, рано чи пізно кожен господар постає перед дилемою: як передати нерухомість рідним без зайвих податкових переплат та ризику залишитися ні з чим. Хоча варіантів переоформлення існує лише кілька, кожен із них має свої юридичні нюанси, які варто врахувати заздалегідь.

Також Новини.LIVE розповідали, що оформлення дарчої на житло нерідко провокує сімейні конфлікти, адже цей документ передає право власності миттєво, а не після смерті власника. Як тільки нотаріус засвідчує угоду, попередній господар втрачає будь-який вплив на майно, що часто стає неприємним відкриттям для решти спадкоємців.

Часті питання

Що перевіряє нотаріус при купівлі квартири в Україні?

Під час укладання угоди нотаріус насамперед перевіряє справжність документів сторін та відсутність арештів чи застав у державних реєстрах. Обов’язково аналізується право власності продавця та наявність судових спорів щодо об'єкта. 

Також фахівець контролює дієздатність учасників, наявність згоди подружжя та дотримання прав дітей, щоб гарантувати повну законність і безпеку купівлі.

Що повинен сплатити покупець при купівлі квартири?

Основним обов’язковим платежем для покупця є збір до Пенсійного фонду в розмірі 1% від вартості об’єкта. Окрім цього, необхідно сплатити адміністративний збір за реєстрацію права власності та послуги нотаріуса. Державне мито (1%) зазвичай сплачує продавець, проте за домовленістю сторін ці витрати часто ділять навпіл.