Перевірка забудовника — що має зупинити перед купівлею квартири

Ринок первинної нерухомості Києва поступово відновлюється після кількох кризових років. Водночас, за оцінками експертів, купівля квартири на етапі будівництва залишається однією з ризикових фінансових операцій.

Новини.LIVE розбиралися, як у Києві перевірити забудовника та які цінові сигнали мають насторожити потенційного покупця.

Чому перевірка забудовника є критично важливою

За останні роки в Києві накопичилася значна кількість проблемних і заморожених житлових комплексів, розповіла Новини.LIVE рієлторка Марина Куць. Саме тому, за її словами, купівля житла на первинному ринку завжди супроводжується певними ризиками.

"Основних з них кілька: це відсутність дозвільних документів, судові спори щодо землі, порушення містобудівних норм, фінансова неспроможність девелопера, затримки введення будинку в експлуатацію", — пояснила експертка.

За її словами, є багато випадків, коли люди, спокусившись на низьку ціну, не перевіряють документи забудовника. І, відповідно, або втрачають кошти, або багато років чекають на добудову своєї квартири.

Експертка порадила звертатися до юристів або до перевірених рієлторів для того, щоб вони надали свої висновки: довіряти забудовнику, чи ні.

"Якщо людині важко по тим чи іншим причинам, розібратися у документах, що надає забудовник, або вона просто не знає, які саме документи підтвердять легальність і законність будівництва — краще звернутися з цими питаннями до фахівців. Адже таким чином можна уникнути втрати десятків, а то й сотень тисяч доларів", — додала Куць. 

Як перевірити забудовника

Рієлторка виділила кілька основних кроків, які повинен здійснити потенційний покупець житла перед оформленням угоди про купівлю-продаж.

1. Перевірка юридичної особи

Перший крок — з'ясувати, хто саме є забудовником і яка компанія залучає кошти інвесторів.

Що варто перевірити:

• реєстраційні дані компанії в ЄДР;
• дату створення (нові компанії — зона підвищеного ризику);
• статутний капітал;
• наявність податкових боргів.

"Якщо компанія створена незадовго до старту продажів, не має завершених проєктів, а статутний капітал сягає 5-10 тисяч гривень — це, як мінімум, серйозний "дзвіночок", щоб задуматися, наскільки надійним є забудовник", — наголосила Куць.

2. Право на землю

Один із найважливіших моментів, за її словами — право користування земельною ділянкою.

Потрібно перевірити:

• цільове призначення землі (має відповідати житловій забудові);
• форму користування (власність або довгострокова оренда);
• строк оренди (він має покривати період будівництва та введення в експлуатацію).

Невідповідність цільового призначення або судові спори щодо землі — серйозний негативний сигнал, зазначила експерт.

3. Дозвільні документи на будівництво

Легальне будівництво має супроводжуватися повним пакетом документів:

• містобудівні умови та обмеження;
• дозвіл на виконання будівельних робіт;
• проєктна документація;
• експертиза для об’єктів підвищеної складності.

"Відсутність хоча б одного ключового документа або формулювання "в процесі отримання" повинні насторожити потенційного покупця", — наголосила рієлторка.

4. Судові справи та репутація

Вона порадила перевірити також наступне:

• наявність судових справ проти забудовника або замовника будівництва;
• історію попередніх проєктів;
• затримки здачі будинків;
• відгуки інвесторів.

Яка ціна за квадратний метр має насторожити

"Перед тим, як йти й підписувати договір купівлі-продажу я б радила дізнатися по району, у інших забудовників подібного до вимог покупця житла, вартість квадратного метру. Якщо ж ціна на 25–40% нижча, ніж середня по району — це майже однозначно говорить про те, що із забудовником можуть бути проблеми", — зазначила Куць.

Також вона порадила подумати з приводу купівлі конкретного об'єкту у таких випадках:

• вартість суттєво нижча за собівартість будівництва;
• "акційна" ціна на квартири без чітких строків та обмежень;
• суттєві знижки без пояснення економічної логіки.

"Надто низька ціна часто свідчить про проблеми з документами, нестачу фінансування, спробу швидко залучити кошти, високі ризики замороження будівництва", — додала рієлторка.

За її словами, також окрему увагу потрібно звернути на:

• темпи будівництва: чи відповідають вони заявленому графіку;
• фінансову модель: чи залежить проєкт виключно від коштів інвесторів;
• комунікацію забудовника: відкритість, готовність надавати документи;
• умови договору: штрафи, строки, відповідальність сторін.

Раніше ми розповідали, чому можуть анулювати право власності на нерухомість у 2026 році. Також розібралися, без яких документів неможливо продати будинок.