Поділ будинку — що потрібно перевірити власникам у 2025 році

Поділ будинку — це не лише юридична, а й технічна процедура. Будівельні норми, стан будинку, наявність прибудов чи спірні питання між співвласниками можуть значно ускладнити процес. Наприклад, якщо будинок старий і не відповідає сучасним нормам, поділ може бути технічно неможливим без значних вкладень у реконструкцію.

В Україні цей процес регулюється Інструкцією про проведення розділу, виділу та розрахунку частин об’єктів нерухомого майна та Законом "Про регулювання містобудівної діяльності".

Перш ніж починати процедуру, потрібно переконатися, що поділ технічно можливий. Будинок має мати окремі входи, інженерні комунікації й приміщення, придатні для самостійного користування. 

Якщо ж споруда зведена з порушеннями чи має неузаконені добудови, провести поділ буде неможливо, поки всі зміни не внесуть у державний реєстр.

Без чого поділ будинку неможливий

Щоб поділити нерухомість, потрібна згода всіх співвласників. Якщо хтось проти або недоступний, питання вирішується виключно через суд.

Окрім цього, закон зобов’язує власників підтвердити технічну можливість поділу. 

"Для цього проводиться технічна інвентаризація, яку виконує сертифікований інженер. Він визначає, чи можна поділити об’єкт без порушення несучих конструкцій та без шкоди для безпеки", — зазначають в експертному сервісі DOZVIL.

Також на земельній ділянці, де стоїть будинок, не повинно бути самовільно збудованих споруд. Якщо є гаражі, сараї чи прибудови без документів, поділ призупиняється до моменту їх легалізації.

Як ділиться земля під будинком

Окремо доведеться оформити поділ земельної ділянки. Для цього кожній частині присвоюється новий кадастровий номер, а інформацію про нього вносять до Державного земельного кадастру. Без цього будинок не можна офіційно розділити.

Після поділу землі кожен власник отримує документ, що підтверджує право власності на свою ділянку. Лише після цього можна переходити до поділу самого будинку.

Які документи потрібні для поділу будинку

Ключовим етапом є підготовка документів. Без них поділ буде незаконним, а нотаріус не зможе провести реєстрацію нових об’єктів.

Основні документи, які потрібно надати:

1. Паспорт та ідентифікаційний код кожного співвласника.
2. Документи, що підтверджують право власності на будинок і землю.
3. Технічний паспорт на будинок із актуальними планами.
4. Проект реконструкції, якщо планується поділ через перепланування.

Якщо поділ проводиться в натурі, тобто для виділення частки окремо, необхідно також укласти договір про розподіл у нотаріуса. Це документ, який юридично закріплює домовленості між співвласниками про те, кому належатиме яка частина майна.

Як оформити поділ будинку

Процедура поділу включає кілька кроків:

• оформлення дозволу на реконструкцію будинку з поділом на два чи більше об’єктів;
• виготовлення нового технічного паспорта після реконструкції;
• введення в експлуатацію кожної частини;
• державна реєстрація права власності на окремі об’єкти.

Після виконання всіх цих дій кожен власник отримує свідоцтво про право власності на свою частину. Відтепер це самостійний об’єкт нерухомості з окремою адресою.

Як повідомлялось, вартість приватних будинків в Україні за останні чотири роки значно зросла — до 3-4 разів порівняно з 2021 роком. Попит на житло зберігається, проте темпи зростання цін помітно різняться залежно від регіону.

Також ми розповідали, що питання легалізації самовільно збудованої нерухомості (самобуду) є вкрай важливим. Адже споруди, зведені без належних дозвільних документів, створюють серйозні ризики: власники можуть зіткнутися як зі значними штрафами, так і з примусовим демонтажем.