Приховані доходи від оренди житла — як поскаржитись у податкову

Під час війни та масових переїздів оренда житла стала буденністю для мільйонів українців. Водночас зросла кількість ситуацій, коли власники квартир отримують дохід неофіційно. Але реальність змінюється: контроль за доходами громадян стає жорсткішим, а правова незахищеність орендаря часто стає важелем впливу в конфліктних ситуаціях.

Як наголошено у статті 67 Конституції України, кожен зобов’язаний сплачувати податки і збори в порядку і розмірах, встановлених законом. Це не просто декларація, а прямий обов'язок, і здача квартири без звітування перед Державною податковою службою є його порушенням.

Коли оренда стає приводом для скарги 

Конфлікти між власником та мешканцем — не рідкість. І якщо раніше відсутність договору була проблемою лише орендаря, то сьогодні це стає пасткою для орендодавця. Якщо власник веде себе недобросовісно, орендар може звернутися до Державної податкової служби. Найпростіше це зробити через сервіс "Пульс" або Електронний кабінет платника.

Проте важливо розуміти: податківці не реагують на порожні слова. Потрібні докази. Навіть якщо "паперового" договору немає, аргументами можуть стати банківські виписки про регулярні перекази коштів, історія листування у месенджерах, де обговорювалася оплата, або квитанції за комунальні послуги, які ви сплачували власноруч.

Адвокатка Наталія Тульчинська пояснює, що банківська система сьогодні працює як автоматичний фільтр.

"Податкова не переглядає банківські рахунки щодня, але регулярні однакові надходження банк сприймає як дохід і передає сигнал фінмоніторингу", — каже вона. 

Крім того, за словами експертки, підставою для перевірки часто стають банальні скарги сусідів чи звернення від ОСББ, з якими у власника не склалися стосунки.

Хто насправді має платити податок зі здачи житла

Існує міф, що податки можна "перекласти" на плечі орендаря, просто додавши їх до вартості проживання. Але з юридичного погляду відповідальність задекларувати дохід лежить виключно на власнику. Згідно з підпунктом 170.1.5 Податкового кодексу України, обов'язок зі сплати податку покладається саме на орендодавця.

Якщо факт незаконної здачі буде доведено, наслідки можуть бути відчутними, підкреслюють у Головному управління ДПС у Черкаській області. 

Власнику доведеться сплатити:

1. 18% ПДФО та 5% військового збору за весь період, що був виявлений;
2. штраф у розмірі 25% від суми недоїмки (а за повторне порушення — всі 50%);
3. адміністративний штраф та пеню за кожен день прострочення.

У випадках, коли мова йде про особливо великі суми, може постати питання навіть про кримінальну відповідальність за статтею 212 Кримінального кодексу України.

Що ще варто знати українцям

Як розповіла рієлторка Марина Куць у коментарі журналістці Новини.LIVE Насті Рейн, оренда дорожчає здебільшого через нестачу пропозицій і високий попит у студентських та робочих центрах.

"Орендна плата у 2026 році продовжить зростати на 10-20%. Хоча темпи можуть бути менш стрімкими, ніж у попередні роки", — наголосила Куць

Зниження темпів стало можливим через адаптацію ринку до економічних умов та сезонні коливання.

Раніше ми розповідали, коли власник може вимагати від наймача зробити ремонт у квартирі. А також, за які комунальні послуги має платити орендодавець.