Продаж квартири, де проживають орендарі — що створить проблеми покупцю

Купівля квартири може здатися простим кроком до власного житла чи інвестиції. Але якщо в ній вже живуть орендарі, варто знати про потенційні ризики та юридичні нюанси. 

Невірна оцінка ситуації здатна перетворити вигідну угоду на довготривалі проблеми, повідомляє Новини.LIVE з посиланням на адвоката Ігоря Бузовського.

Права орендаря при купівлі

"Як би солодко продавець не розхвалював вам квартирантів, у вас із ними немає жодних стосунків", — зазначає фахівець. 

Якщо у старого власника був письмовий договір, орендар може мати переважне право купівлі. 

Якщо продавець "забув" запропонувати купити житло в офіційній формі, ваш договір може бути визнаний недійсним, а права переходять орендарю.

Обов’язки нового власника

Не сподівайтеся, що після отримання ключів ви зможете одразу підняти ціну або виставити людей за двері. Зміна власника не анулює договір оренди. Всі його права та умови проживання залишаються в силі, а покупець автоматично приймає зобов’язання дбати про житло та мешканців.

"Ви зовсім чужі люди, навіть якщо попередній власник і квартиранти ладнали", — підкреслює Бузовський. 

Автоматичне продовження договору

Окремий ризик — автоматична пролонгація. Якщо термін договору добіг кінця, а мешканці продовжують там жити і ви (як новий власник) не висловили офіційних заперечень протягом місяця, договір вважається подовженим на той самий строк. Це правило діє для всіх довгострокових угод (від року).

Що робити покупцеві

Замість того, щоб вірити на слово фразам про "готовий бізнес", Бузовський радить зробити три речі:

1. Вивчіть оригінал договору оренди, а не його переказ від продавця.
2. Перевірте історію платежів, щоб не отримати в спадок хронічних боржників.
3. Отримайте письмову відмову орендаря від права переважної купівлі ще до підписання основного договору.

Адвокат наголошує, що конфлікт може виникнути навіть із найприємнішими на вигляд людьми, як тільки мова зайде про їхній дах над головою.

Що буде з орендою у 2026 році

Попри певні ринкові коливання, спричинені відновленням роботи реєстрів, інтерес до житлової нерухомості залишається стабільно високим, розповіла Новини.LIVE рієлторка Марина Куць.

"В сегменті оренди спостерігається перевищення попиту над пропозицією, що змушує потенційних мешканців буквально змагатися за вільні квадратні метри", — наголосила експертка. 

Така ситуація провокує подальше здорожчання житла, особливо у великих містах. 

"Орендна плата у 2026 році продовжить зростати на 10-20%, хоча очікується, що цей процес стане більш плавним", — впевнена Куць.. 

За її словами, ринок поступово адаптується до нових економічних реалій, тому різких стрибків вартості може бути менше. На фінальні цифри в договорах також традиційно впливатиме сезонність та загальна активність у регіонах.

Як повідомлялось, в Україні намагаються легалізувати ринок нерухомості, який через високі податки тривалий час залишається в "тіні". Депутати пропонують радикально знизити податкові ставки, аби стимулювати власників житла працювати офіційно.

Також ми розповідали, що оренда житла стала справжнім випробуванням для гаманців багатьох українців, які ще не мають власних квадратних метрів. У великих містах вартість навіть скромної однокімнатної квартири часто перевищує 50% від середньої зарплати, залишаючи сім'ї з мінімумом коштів на життя.