Покупка квартиры, где живут арендаторы – какие ловушки ждут владельца

Покупка квартиры, где уже кто-то живет, часто преподносится как идеальный кейс: мол, купил и сразу получаешь прибыль. Но на практике это юридическое минное поле. Если вы не разберетесь с правами обитателей "на берегу", выгодная инвестиция скоро превратится в нескончаемые походы по судам.

Неверная оценка ситуации способна превратить выгодную сделку в долговременные проблемы, сообщает Новини.LIVE со ссылкой на адвоката Игоря Бузовского.

Права арендатора при покупке

"Как бы сладко продавец не расхваливал вам квартирантов, у вас с ними нет никаких отношений", — отмечает специалист.

Если у старого владельца был письменный договор, арендатор может иметь преимущественное право покупки.

Если продавец "забыл" предложить купить жилье в официальной форме, ваш договор может быть признан недействительным, а права переходят арендатору.

Обязанности нового владельца

Не надейтесь, что после получения ключей вы сможете сразу поднять цену или выставить людей за дверь. Смена собственника не аннулирует договор аренды. Все его права и условия проживания остаются в силе, а покупатель автоматически принимает обязательства заботиться о жилье и жильцах.

"Вы совсем чужие люди, даже если предыдущий владелец и квартиранты ладили", — подчеркивает Бузовский.

Автоматическое продление договора

Отдельный риск — автоматическая пролонгация. Если срок договора подошел к концу, а жильцы продолжают там жить и вы (как новый собственник) не высказали официальных возражений в течение месяца, договор считается продленным на тот же срок.

Это правило действует для всех долгосрочных сделок (от года).

Что делать покупателю

Вместо того, чтобы верить на слово фразам о "готовом бизнесе", Бузовский советует сделать три вещи:

1. Изучите оригинал договора аренды, а не его перевод от продавца.
2. Проверьте историю платежей, чтобы не получить в наследство хронических должников.
3. Получите письменный отказ арендатора от права преимущественной покупки еще до подписания основного договора.

Адвокат отмечает, что конфликт может возникнуть даже с самыми приятными на вид людьми, как только речь зайдет об их крыше над головой.

Что будет с арендой в 2026 году

Несмотря на определенные рыночные колебания, вызванные восстановлением работы реестров, интерес к жилой недвижимости остается стабильно высоким, рассказала Новини.LIVE риелтор Марина Куць.

"В сегменте аренды наблюдается превышение спроса над предложением, что заставляет потенциальных жильцов буквально соревноваться за свободные квадратные метры", — отметила эксперт.

Такая ситуация провоцирует дальнейшее подорожание жилья, особенно в крупных городах.

"Арендная плата в 2026 году продолжит расти на 10-20%, хотя ожидается, что этот процесс станет более плавным", — уверена Куць.

По ее словам, рынок постепенно адаптируется к новым экономическим реалиям, поэтому резких скачков стоимости может быть меньше. На финальные цифры в договорах также традиционно будет влиять сезонность и общая активность в регионах.

Как сообщалось, в Украине пытаются легализовать рынок недвижимости, который из-за высоких налогов длительное время остается в "тени". Депутаты предлагают радикально снизить налоговые ставки, чтобы стимулировать владельцев жилья работать официально.

Также мы рассказывали, что аренда жилья стала настоящим испытанием для кошельков многих украинцев, которые еще не имеют собственных квадратных метров. В крупных городах стоимость даже скромной однокомнатной квартиры часто превышает 50% от средней зарплаты, оставляя семьи с минимумом средств на жизнь.