Продаж квартири в Україні: як оформити, якщо один з подружжя з паспортом РФ

Продаж квартири в Україні під час воєнного стану й так непростий процес, але ситуація ускладнюється, якщо один із подружжя має громадянство РФ. Тут переплітаються норми сімейного права та обмеження, які діють для нотаріальних дій. Через це навіть формально "ваша" квартира може стати проблемою на етапі угоди. 

Водночас у багатьох випадках рішення є — але потрібно правильно підготуватися, повідомляє Новини.LIVE з посиланням на адвоката Юрія Айвазяна.

Як продати квартиру без згоди другого з подружжя

Головна перешкода при продажу житла в такій ситуації — це "презумпція спільності майна". Згідно з українським законодавством, усе, що ви купили, перебуваючи у шлюбі, належить обом порівну. 

"Навіть якщо квартира оформлена тільки на Вас, це саме по собі не робить її Вашою особистою приватною власністю", — пояснює Айвазян.

Для нотаріуса не має значення, хто платив за комунальні послуги чи чиє ім'я вказане в технічному паспорті. Якщо шлюб офіційний, за статтею 65 Сімейного кодексу України, продаж вимагає письмової та нотаріально завіреної згоди другого з подружжя. 

Проблема в тому, що під час війни нотаріуси мають суворі обмеження щодо роботи з громадянами РФ, що робить отримання такої згоди всередині України майже неможливим, якщо людина не має посвідки на постійне проживання.

Документи для підтвердження особистої власності на квартиру

Найпростіший шлях продати майно без участі чоловіка чи дружини з РФ — довести, що квартира належить тільки вам. Якщо нерухомість була отримана у спадок, подарована особисто вам або куплена до шлюбу, згода партнера не потрібна.

"Така ситуація далеко не проста. Перш за все питання, відповідь на які може значно спростити вирішення проблеми та покращити Ваші шанси на продаж квартири. Чи є документальні підтвердження того, що Ви придбали нерухомість за свої власні кошти?" — зазначає Айвазян.

Докази, які допоможуть продати квартиру без згоди:

1. Договори дарування грошей або свідоцтва про право на спадщину.
2. Банківські виписки, що підтверджують наявність коштів ще до весілля.
3. Документи про продаж вашого іншого особистого майна, за гроші від якого купили поточну квартиру.
4. Шлюбний контракт, де чітко прописано статус цієї нерухомості.

Згода на продаж нерухомості від громадянина РФ за кордоном

Якщо квартира все ж таки є спільною власністю, а чоловік чи дружина з російським паспортом перебуває за межами України, ситуацію можна вирішити через треті країни. Оскільки в Україні нотаріальні дії з громадянами РФ обмежені постановами Кабміну №164 та №187, пряме звернення до українського нотаріуса зазвичай закінчується відмовою.

Виходом може стати оформлення документів у Європі чи інших країнах. 

"Один з подружжя може тимчасово виїхати в третю країну й там оформити нотаріальну згоду на продаж вашої квартири. Щоправда таку згоду треба буде апостилювати та перекласти на українську мову", — радить Айвазян.

Після того, як такий документ потрапляє в Україну, його переклад завіряється місцевим нотаріусом, і це стає законною підставою для проведення угоди купівлі-продажу.

Обмеження на продаж майна під час воєнного стану

В Україні продовжують діяти особливі правила фінансового моніторингу та перевірки сторін угоди. Якщо власник зможе довести, що квартира була придбана за особисті кошти, "відчужити нерухомість буде нескладно". 

Проте будь-яка помилка в документах або відсутність "паперового ланцюжка" руху грошей може призвести до того, що нотаріус відмовить у реєстрації через ризик оскарження угоди в майбутньому.

Айвазян підкреслює, що закон захищає майнові права обох сторін, незалежно від їхнього громадянства. Тому підготовка до такого продажу має бути максимально ретельною, з акцентом на документальне підтвердження джерел походження коштів.

Як повідомляли Новини.LIVE, хоча передача житла в подарунок здається елементарною безоплатною процедурою, саме такі правочини найчастіше оскаржують у судах. Юридичні дефекти або приховані мотиви сторін можуть обернутися анулюванням договору, адже нотаріуси прискіпливо вивчають, чи не ховається за щедрістю спроба обійти закон.

Також Новини.LIVE розповідали, що розірвання шлюбу неминуче провокує житлові суперечки, де ключовим фактором стає забезпечення прав дітей, а не просто поділ майна. Оскільки судова практика непохитно стоїть на захисті інтересів малечі, розв'язання квартирного питання зазвичай варіюється залежно від конкретних обставин родини.