Продаж нерухомості: коли українцям треба віддати 23% податків

Продаж нерухомості за кордоном став масовим явищем після 2022 року, але податкові правила для таких угод в Україні довгий час залишались неочевидними. Багато власників розраховували на звичну пільгу, яка звільняє від податку після трьох років володіння. Однак податкова служба остаточно визначила свою позицію — і вона виявилась жорсткішою, ніж очікували.

Редакція Новини.LIVE розповідає, чому старі схеми більше не працюють і скільки насправді доведеться віддати в бюджет.

Чи треба платити податок в Україні при продажу житла за кордоном

Згідно зі статтею 172 Податкового кодексу, якщо ви володієте житлом понад три роки та продаєте його вперше за рік, податок не платиться. Проте податкова служба у своїй консультації № 1310/ІПК/99-00-24-03-03 поставила крапку: ця норма стосується лише об'єктів всередині України.

Для закордонного майна діють значно жорсткіші правила іноземних доходів, зазначає адвокат Богдан Янків.

Податки при продажу нерухомості за кордоном

Якщо раніше юристи сперечалися щодо неоднозначності закону, то тепер позиція ДПС максимально фіскальна. Весь дохід від продажу розглядається як іноземний дохід фізичної особи. Це означає, що ви зобов'язані сплатити ПДФО за ставкою 18% та 5% військового збору. Сумарно державі доведеться віддати 23% від отриманої суми. 

Найбільш болючим моментом є те, що податківці забороняють віднімати витрати на купівлю. Тобто, якщо ви купили квартиру за 100 тисяч євро, а продали за 110 тисяч, податок нарахують на всі 110 тисяч, а не на чистий прибуток.

"Позиція податкової є максимально фіскальною і, відверто кажучи, нелогічною з економічної точки зору. Оподатковувати повну суму продажу без урахування витрат на придбання — це оподаткування не доходу, а обороту", — каже Янків.

Як задекларувати дохід від продажу майна за кордоном

Процедура звітування залишається стандартною, але потребує уважності до деталей. Ви повинні відобразити отримані кошти у декларації про майновий стан і доходи. Оскільки дохід отримано у валюті, він перераховується у гривні за офіційним курсом НБУ саме на дату фактичного отримання грошей на рахунок. 

Дохід потрібно задекларувати за підсумками року, в якому відбувся продаж:

• подача декларації — до 1 травня;
• сплата податку — до 1 серпня.

"Такі ставки податку аж ніяк не стимулює людей добровільно декларувати продаж нерухомості за кордоном. Логічним було б принаймні дозволити відняти вартість придбання", — вважає адвокат.

Подвійне оподаткування при продажу нерухомості за кордоном

Єдиний легальний спосіб трохи зменшити фінансовий тягар — це використання угод про уникнення подвійного оподаткування. Якщо ви вже сплатили податок на прибуток у країні, де розташована квартира, цю суму можна спробувати зарахувати в рахунок українського ПДФО. Для цього знадобиться офіційна довідка від іноземних податкових органів, легалізована належним чином. 

Однак є нюанс, який часто ігнорують: військовий збір у розмірі 5% доведеться сплатити в Україні у будь-якому разі, оскільки міжнародні угоди зазвичай на нього не поширюються. Таким чином, повного звільнення від виплат досягти практично неможливо.

Як повідомляли Новини.LIVE, податкові повідомлення на житло в Україні нерідко містять помилки через розбіжності між реальними параметрами об'єкта та застарілими відомостями в реєстрах. У разі отримання некоректних нарахувань власникам варто ініціювати звірку даних, щоб привести документи до ладу та уникнути переплат. 

Також Новини.LIVE розповідали, що українські власники нерухомості все частіше обирають дистанційну взаємодію з податковою, оскільки онлайн-перевірки значно спрощують життя та заощаджують час. Завдяки цифровим сервісам можна миттєво відстежити нарахування, що допомагає вчасно закрити хвости й уникнути зайвих штрафів.