Продажа недвижимости: когда украинцам надо отдать 23% налогов

Продажа недвижимости за рубежом стала массовым явлением после 2022 года, но налоговые правила для таких сделок в Украине долгое время оставались неочевидными. Многие владельцы рассчитывали на привычную льготу, которая освобождает от налога после трех лет владения. Однако налоговая служба окончательно определила свою позицию — и она оказалась более жесткой, чем ожидалось.

Редакция Новини.LIVE рассказывает, почему старые схемы больше не работают и сколько на самом деле придется отдать в бюджет.

Надо ли платить налог в Украине при продаже жилья за границей

Согласно статье 172 Налогового кодекса, если вы владеете жильем более трех лет и продаете его впервые за год, налог не платится. Однако налоговая служба в своей консультации № 1310/ІПК/99-00-24-03-03 поставила точку: эта норма касается только объектов внутри Украины.

Для зарубежного имущества действуют значительно более жесткие правила иностранных доходов, отмечает адвокат Богдан Янкив.

Налоги при продаже недвижимости за рубежом

Если раньше юристы спорили о неоднозначности закона, то теперь позиция ГНС максимально фискальная. Весь доход от продажи рассматривается как иностранный доход физического лица. Это значит, что вы обязаны уплатить НДФЛ по ставке 18% и 5% военного сбора. Суммарно государству придется отдать 23% от полученной суммы.

Наиболее болезненным моментом является то, что налоговики запрещают вычитать расходы на покупку. То есть, если вы купили квартиру за 100 тысяч евро, а продали за 110 тысяч, налог начислят на все 110 тысяч, а не на чистую прибыль.

"Позиция налоговой является максимально фискальной и, откровенно говоря, нелогичной с экономической точки зрения. Облагать налогом полную сумму продажи без учета расходов на приобретение — это налогообложение не дохода, а оборота", — говорит Янкив.

Как задекларировать доход от продажи имущества за рубежом

Процедура отчетности остается стандартной, но требует внимательности к деталям. Вы должны отразить полученные средства в декларации об имущественном состоянии и доходах. Поскольку доход получен в валюте, он пересчитывается в гривны по официальному курсу НБУ именно на дату фактического получения денег на счет.

Доход нужно задекларировать по итогам года, в котором состоялась продажа:

• подача декларации — до 1 мая;
• уплата налога — до 1 августа.

"Такие ставки налога отнюдь не стимулирует людей добровольно декларировать продажу недвижимости за рубежом. Логичным было бы по крайней мере позволить вычесть стоимость приобретения", — считает адвокат.

Двойное налогообложение при продаже недвижимости за рубежом

Единственный легальный способ немного уменьшить финансовое бремя - это использование соглашений об избежании двойного налогообложения. Если вы уже уплатили налог на прибыль в стране, где расположена квартира, эту сумму можно попробовать зачесть в счет украинского НДФЛ. Для этого понадобится официальная справка от иностранных налоговых органов, легализованная должным образом.

Однако есть нюанс, который часто игнорируют: военный сбор в размере 5% придется уплатить в Украине в любом случае, поскольку международные соглашения обычно на него не распространяются. Таким образом, полного освобождения от выплат достичь практически невозможно.

Как сообщали Новини.LIVE, налоговые уведомления на жилье в Украине нередко содержат ошибки из-за расхождений между реальными параметрами объекта и устаревшими сведениями в реестрах. В случае получения некорректных начислений владельцам стоит инициировать сверку данных, чтобы привести документы в порядок и избежать переплат.

Также Новини.LIVE рассказывали, что украинские владельцы недвижимости все чаще выбирают дистанционное взаимодействие с налоговой, поскольку онлайн-проверки значительно упрощают жизнь и экономят время. Благодаря цифровым сервисам можно мгновенно отследить начисления, что помогает вовремя закрыть хвосты и избежать лишних штрафов.