Покупка квартиры — какие могут быть риски при сделке в 2026 году

В Украине рынок недвижимости в 2026 году будет сохранять высокую активность, но вместе с ней — и значительные риски. Контроль за сделками усилен, а девелоперы работают в сложных финансовых условиях. Поэтому покупателю нужно действовать внимательно и предусмотрительно.

Правильная юридическая проверка — это не предостережение, а реальная необходимость, отмечает адвокат Иван Топор.

Проверка застройщика и риски двойных продаж

Одной из самых опасных ловушек остается возможность двойной продажи. На первичном рынке до сих пор встречаются случаи, когда инвестор пытается подтвердить свое право через суд, а девелопер в это время продает ту же квартиру другому человеку.

"Пока идет суд, новый покупатель может не знать о споре, а потом потерять все", — подчеркивает Топор.

Чтобы не оказаться в такой ситуации, стоит проверить:

• судебные споры в отношении застройщика;
• упоминания об объекте в реестре решений;
• наличие гарантий об отсутствии других договоров.

Полезно также прописывать условия, которые делают невозможным скрытые обязательства или параллельные продажи.

Финансовые риски и внезапные доплаты

В 2026 году продолжат действовать риски вынужденных доплат. Рост себестоимости строительства заставляет девелоперов перекладывать часть расходов на покупателей.

Частой ситуацией является:

• требование доплатить за повышение себестоимости;
• угроза расторжения договора в случае отказа;
• возврат денег в старом гривневом эквиваленте.

Особенно внимательным должен быть тот, кто покупает права через переуступку — реальная сумма сделки может не совпадать с той, что фиксировал застройщик несколько лет назад.

Для защиты стоит настаивать на привязке расчетов к:

• инфляции;
• курсу доллара;
• рыночной индексации.

Это поможет избежать непредсказуемых потерь, если девелопер расторгнет договор.

Важность договоров БОН

После принятия закона о гарантировании прав на будущие объекты недвижимости (БОН) застройщики с разрешениями после октября 2022 года не могут продавать имущественные права. Единственный законный механизм — договоры БОН.

Нарушение этих требований создает риск, что покупатель не сможет оформить право собственности после ввода дома в эксплуатацию. Девелоперы иногда обещают заменить договор позже, но такая модель оставляет покупателя полностью зависимым от доброй воли компании.

"Инвестор должен заключать только те договоры, которые соответствуют действующим нормам — это главный элемент безопасности", — отмечает Топор.

Как сообщалось, в 2026 году на украинском рынке первичного жилья ожидается существенное оживление с положительной динамикой в большинстве региональных центров. Неизменно высокий интерес покупателей к новым квартирам и рост затрат на строительство формируют устойчивую тенденцию к удорожанию квадратных метров.

Также мы рассказывали, что приобретение жилья в новостройке неизбежно содержит определенные риски, ведь даже самые большие и современные строительные проекты не гарантируют полной безопасности средств. Поэтому критически важно перед подписанием тщательно проанализировать каждый пункт договора.