Сделки с недвижимостью в 2026 — какие изменения ждут украинцев

В начале 2026 года информационное пространство буквально взорвалось заголовками о "тотальном контроле" сделок с недвижимостью. Людей пугают тем, что налоговая якобы получит доступ ко всем договорам, наличные расчеты станут невозможными, а продавцов и покупателей будут массово проверять на происхождение средств.

Но если отбросить эмоции и разобраться в деталях, картина выглядит гораздо спокойнее, рассказала адвокат Наталья Чацкис в видео на YouTube-канале. Часть этих "новостей" — не изменения, а давно действующая практика, о которой просто стали больше говорить.

"В сети до невероятных размеров раздули ситуацию о том, что с 1 января 2026 года в Украине начинают действовать новые правила отчетности для нотариусов", — отмечает Чацкис.

Действительно ли нотариусы передают данные в налоговую

Одна из главных страшилок — якобы нотариусы только с 2026 года начнут сообщать налоговую о сделках с недвижимостью. На самом деле это не так.

Нотариусы отчитываются о купле-продаже, дарении и наследовании уже более 15 лет. Для налоговой это давно не новый инструмент, а стандартный источник информации.

"Нотариусы, как отчитывались в налоговую обо всех сделках, так и продолжат отчитываться. Никаких кардинальных изменений с января не произойдет", — объясняет Чацкис.

То есть речь не идет о резком переломе системы. Скорее — о постепенном усилении контроля, которое продолжается уже не первый год.

Финансовый мониторинг при покупке недвижимости

Больше всего вопросов возникает относительно происхождения средств. Здесь важно различать два сценария — безналичный и наличный расчет.

Если покупатель кладет деньги на счет в банке для покупки жилья, банк обязан провести финансовый мониторинг. В таком случае могут попросить подтвердить источник доходов.

При отсутствии документов банк имеет право:

• заблокировать средства на счете;
• прекратить обслуживание клиента;
• передать информацию регуляторам.

Это правило действует уже сейчас и не является нововведением 2026 года.

Наличные расчеты и риски для сторон

При наличных расчетах банк в цепочке отсутствует. Нотариус в договоре лишь фиксирует, что стороны рассчитались до подписания документа, и не проверяет, как именно это происходило.

"Нотариус не контролировал и не проверял происхождение средств", — подчеркивает Чацкис.

Именно поэтому теоретически интерес к такой сделке может возникнуть уже у налоговой. На практике массовых проверок пока нет — из-за большого количества операций и отсутствия автоматизированного анализа.

Могут ли доначислить налоги

Один из возможных сценариев — автоматическое сравнение стоимости купленной недвижимости с официальными доходами человека. Например, квартира за 2 млн гривен при годовом доходе 600 тысяч.

Теоретически это может стать основанием для вопросов и доначисления 18% налога на доходы физических лиц и 5% военного сбора

Но ключевая проблема — отсутствие стартовой точки. Налоговая не знает, какие сбережения человек имел раньше, если он не является госслужащим и не подает ежегодные декларации.

Когда подключается финмониторинг и БЭБ

Если у контролирующих органов возникают подозрения относительно отмывания средств, информация может быть передана в Госфинмониторинг. В марте 2025 года ГНС, Госфинмониторинг и Бюро экономической безопасности подписали меморандум о сотрудничестве и обмене данными.

"Следствием такой проверки может быть уголовная ответственность и даже изъятие недвижимости", — предостерегает Чацкис.

При этом речь идет не об обычных сделках, а о случаях с признаками серьезных финансовых нарушений.

Что будет с рынком недвижимости в 2026 году

Как уточнила Новини.LIVE риелтор Марина Куць, в 2026 году в Украине сохранится высокий спрос на жилье, несмотря на определенные колебания из-за восстановления реестров и операционной активности на рынке.

"В 2026 году будет наблюдаться дальнейший умеренный рост цен до 20% на покупку жилья, частично из-за увеличения себестоимости строительства, инфляционных факторов и стабильного спроса на доступные квартиры", — подчеркнула эксперт.

По ее прогнозам, в 2026 году также продолжит дорожать и арендная плата — где-то на 10-20%.

Ранее мы рассказывали, какие документы обязательно должны быть у владельца при продаже квартиры. А также, чем опасно фиктивное дарение недвижимости вместо продажи.