Відкриття ринку землі в Україні: ціни і несподівані тенденції за 6 років

Відкриття ринку землі в Україні стало однією з найгучніших реформ останніх десятиліть. Після понад 20 років мораторію країна перейшла до нових правил, які дозволили власникам вільно розпоряджатися своїми ділянками. За шість років стало зрозуміло, що більшість страхів не справдилися, а сам ринок поступово сформувався навіть у складних умовах війни.

Редакція Новини.LIVE розбиралась, як змінився ринок землі в Україні за 6 років.

Закон про відкриття ринку землі

Верховна Рада 31 березня 2020 року прийняла Закон України №552-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення", який скасував мораторій і відкрив можливість купівлі-продажу сільгоспземель. 

За даними порталу Опендатабот, уже з липня 2021 року стартували перші угоди. Перші місяці показали високий інтерес: понад 2 тисячі угод щомісяця, а середня ціна доходила до 95,7 тис. грн за гектар.

Згодом ажіотаж зменшився, ціни просіли до 33,7 тис. грн наприкінці 2021 року, а ринок перейшов у більш спокійний режим.

Як змінилися ціни на землю в Україні у 2021-2026 роках

За шість років ринок продемонстрував зростання, хоча і нерівномірне. Попри війну середня ціна гектара збільшилась на 67% і станом на кінець березня 2026 року, за даними Опендатабот, становить близько 69,8 тис. грн.

У 2026 році сформувалася чітка регіональна різниця:

• Львівська область — близько 179 тис. грн/га;
• Івано-Франківська — 153 тис. грн/га;
• Київська — 102 тис. грн/га;
• Тернопільська — 92,7 тис. грн/га.

Натомість у прифронтових регіонах ціни значно нижчі через ризики:

• Херсонська — 35,2 тис. грн/га;
• Донецька — близько 39 тис. грн/га;
• Миколаївська — 43,1 тис. грн/га;
• Сумська — 43,4 тис. грн/га.

Як війна вплинула на ринок землі в Україні

Після початку повномасштабної війни ринок фактично зупинився. У травні 2022 року уклали лише 323 угоди. Вже з літа ситуація почала відновлюватися, але обсяги залишалися втричі нижчими, ніж до війни.

У 2023 році ринок поступово стабілізувався: 4-7 тисяч угод щомісяця, а ціни повільно зростали. 

З 1 січня 2024 року стартував другий етап — до ринку допустили юридичних осіб із лімітом до 10 тисяч гектарів в одні руки. Це мало стати поштовхом для різкого зростання, але очікуваного буму не відбулося, наголошують аналітики Опендатабот.

Причини стриманості:

• обмеження для компаній з іноземними власниками;
• обережність бізнесу через війну;
• поступове, а не різке входження великих гравців.

Попри це вже з весни 2024 року кількість угод перевищувала 9 тисяч на місяць, а обсяг ринку — понад 1 млрд грн щомісяця.

Станом на березень 2026 року земельний ринок в Україні став передбачуваним, наповнює місцеві бюджети та, попри війну, залишається одним із небагатьох секторів економіки, що демонструє стабільне зростання.

Як повідомляли Новини.LIVE, чимало українців десятиліттями господарюють на городах, не маючи на руках жодних витягів чи актів. Проте така безтурботність минає в момент, коли землю треба офіційно переписати на дітей, подарувати чи виставити на продаж. Поки ділянка не оформлена за законом, юридично вона залишається "нічийною", що робить будь-які операції з нею нездійсненними.

Також Новини.LIVE розповідали, що через повномасштабне вторгнення величезні площі українських угідь опинилися в зоні бойових дій або були заміновані, що зробило їх обробку неможливою. У зв'язку з цим для багатьох землевласників постало гостре питання щодо доцільності та правомірності нарахування податків на такі непридатні ділянки.

Часті питання

Як купити землю під час воєнного стану?

Для купівлі ділянки під садівництво чи забудову зверніться до нотаріуса. Вам знадобляться паспорт, код та підтвердження джерела доходів. Нотаріус перевірить кадастровий номер, відсутність обтяжень та накладених арештів. Під час воєнного стану доступ до реєстрів обмежений у прифронтових зонах, тому обирайте безпечні регіони.

Скільки землі може купити фізична особа в Україні?

Громадяни України можуть придбати у власність до 10 000 гектарів сільськогосподарських угідь. Це обмеження є сукупним: воно включає як ділянки, куплені особисто, так і частки в капіталі юридичних осіб, що володіють землею.