Коли можуть примусово скасувати право власності на нерухомість

В Україні право власності на нерухомість перестало бути "бронею", яка захищає господаря на 100%. Судова практика та законодавчі зміни зробили процес позбавлення майна швидким, а іноді — невідворотним. Якщо раніше власники почувалися спокійно, маючи витяг із реєстру, то зараз юридичні помилки минулого наздоганяють їх значно частіше.

Найбільший ризик — це визнання правочину недійсним. Згідно зі статтею 215 Цивільного кодексу України, якщо угода не відповідає закону, вона не створює жодних юридичних наслідків. 

На практиці це означає: якщо десять років тому продавець не отримав згоди дружини або підпис у договорі був підроблений, увесь ланцюг перепродажів може розсипатися.

У 2026 році суди стали значно прискіпливішими до перевірки "юридичної чистоти" попередніх власників, і статус "добросовісного набувача" рятує далеко не завжди.

Військовий стан та примусове вилучення

Ми живемо в умовах, де приватний інтерес може поступитися державному. Закон України "Про передачу, примусове відчуження або вилучення майна в умовах правового режиму воєнного чи надзвичайного стану" дає військовому командуванню право вилучати об’єкти для потреб оборони. 

Хоча закон передбачає подальшу компенсацію вартості, сама процедура відбувається за спрощеною схемою. 

Оскаржити доцільність такого рішення в момент вилучення практично неможливо — суди розглядають такі спори постфактум, коли майна вже фактично немає у власності.

Борги та виконавча служба

Забудьте про міф, що "єдине житло не заберуть". Якщо ви заборгували суму, що перевищує 20 розмірів мінімальної заробітної плати, виконавець має повне право накласти арешт і виставити вашу квартиру на торги (СЕТАМ). 

Це законний механізм стягнення, який не суперечить Конституції України, адже право на житло обмежене обов'язком виконувати судові рішення.

Реєстраційні пастки та самочинне будівництво

Іноді майно втрачають через "технічні" причини. Незаконні дії реєстраторів або помилки в базах даних призводять до скасування записів у Реєстрі речових прав. 

Окремий головний біль — стаття 376 Цивільного кодексу України. Якщо вашу нерухомість визнають самочинним будівництвом (через порушення норм проектування або відсутність дозволів), право власності на неї просто не виникне, а об’єкт можуть зобов'язати знести за ваш рахунок.

Що ще треба знати українцям

Продати частину нерухомості значно складніше, ніж здається, зазначила нотаріус Галина Ненченко у коментарі журналістці Новини.LIVE Насті Рейн. Це процедура з високим рівнем ризику, що часто призводить до конфліктів у судах. 

"Продаж частки без урахування інтересів співвласників може мати серйозні правові наслідки", — попереджає правознавець.

Основна причина проблем полягає у порушенні процедурних норм та ігноруванні законних інтересів решти співвласників.

Раніше ми розповідали, що багато українців навіть не підозрюють, що їхня нерухомість "невидима" для держави, оскільки дані про неї залишилися в паперових архівах БТІ ще з доцифрових часів.

Також ми розповідали, що треба знати власникам житла при оформленні довіреності на нерухомість.