Нерухомість в Україні — як поділити, якщо власник за кордоном

В Україні спільна нерухомість часто залишається навіть тоді, коли співвласники живуть у різних країнах. У 2026 році законодавство дозволяє вирішити питання поділу майна дистанційно, але лише за умови чіткого дотримання юридичних процедур.

Найкращий сценарій — коли сторони згодні розійтися без конфліктів. Згідно зі статтею 367 Цивільного кодексу України, спільне майно можна поділити в натурі за взаємною згодою.

Поділ нерухомості за згодою сторін

Головна складність тут — нотаріальне посвідчення договору. Якщо ваш співвласник не може приїхати в Україну, йому не обов'язково бути присутнім особисто. Достатньо оформити довіреність — тут є два шляхи:

1. Через консульство України (найпростіший варіант, бо документ одразу готується українською мовою).
2. У місцевого нотаріуса (потрібен апостиль та офіційний переклад в Україні).

У тексті довіреності обов'язково має бути прописано право саме на укладання договору про поділ майна, а не просто "управління".

Поділ нерухомості через суд

Якщо переговори зайшли в глухий кут, залишається суд. Відсутність відповідача в країні — не перешкода. Стаття 364 ЦК України чітко дає право будь-якому співвласнику вимагати виділу своєї частки.

Зараз суди вже відійшли від паперової тяганини в цьому питанні. Адвокати та сторони активно використовують підсистему відеоконференцзв'язку (ВКЗ). Це дозволяє людині з будь-якої точки світу брати участь у засіданні, просто авторизувавшись через ЕЦП. 

Суд може або фізично розділити об’єкт (якщо дозволяють технічні норми), або встановити порядок користування кімнатами.

Викуп частки в нерухомості

Часто простіше не ділити стіни, а викупити частку партнера. Тут важливо пам’ятати про переважне право купівлі. Ви зобов'язані письмово повідомити іншого власника про намір продати свою частку із зазначенням ціни. 

Якщо він перебуває за кордоном, повідомлення надсилається за місцем його реєстрації в Україні або за відомою адресою перебування. 

Якщо за місяць відповіді немає — ви маєте право продавати свою частку третім особам.

Що ще треба знати українцям

Юрист Олег Козляк у коментарі журналістці Новини.LIVE Насті Рейн розповів, чи реально поділити спільну квартиру без перепланування та тривалих будівельних робіт. Така можливість існує, але вона суттєво обмежена. 

"Найчастіше мова йде не про фізичний поділ, а про або визначення порядку користування кімнатами або закріплення за кожним співвласником окремих приміщень", — пояснює він.

Козляк наголосив, що фізичний поділ квартири без перепланування допускається лише у виняткових випадках. 

Раніше ми розповідали, що треба знати власникам житла при оформленні довіреності на нерухомість. А також, чи можна продати частку у квартирі без згоди співвласників.