Продати квартиру не вийде — які угоди можуть заблокувати у 2026

Початок 2026 року ознаменувався не лише змінами на ринку нерухомості, а й суттєвим посиленням державного контролю за кожною угодою. Цифрові реєстри, фінансовий моніторинг та автоматичні перевірки зробили процес купівлі й продажу прозорішим, але водночас значно жорсткішим. Усе більше угод зупиняються ще на етапі нотаріального оформлення.

Згідно із Законом №4536-IX, нотаріуси тепер виступають повноцінними суб’єктами первинного фінмоніторингу. 

"Нотаріуси зобов’язані здійснювати перевірку джерел походження коштів клієнта", — сказано у документі.

На практиці це означає, що без офіційної декларації чи довідки про доходи банк просто не пропустить платіж. Якщо цифри в договорі не "б’ються" з вашим офіційним заробітком, угода ставиться на паузу до з'ясування обставин.

Заборона продажу квартири через борги власника

Навіть неоплачений штраф або старий борг за комуналку може зірвати продаж квартири. Якщо сумарна заборгованість (включно з аліментами чи податками) перевищує 20 мінімальних зарплат — в 2026 році це вже понад 180 тисяч гривень — на майно накладається арешт.

Поки в реєстрі висить цей "прапорець", нотаріус не має права зробити жодного кроку.

Помилки у реєстрі прав на нерухомість

Іноді проблемою стає навіть не злий намір, а звичайна помилка в базі даних. Реєстратори мають право залишати заяву без руху, якщо є бодай найменша розбіжність у документах.

Невірна площа, стара назва вулиці чи помилка в літері — і замість швидкої угоди ви отримуєте місяці судової тяганини або бюрократичних виправлень.

Продаж житла без згоди подружжя або органу опіки

Сімейні спори залишаються класичною причиною блокувань угод з нерухомістю. Навіть якщо власник за документами один, стаття 65 Сімейного кодексу України вимагає письмову згоду другого з подружжя. Оскільки зараз нотаріуси бачать у реєстрах навіть шлюби, укладені за кордоном, "забути" про згоду дружини чи чоловіка не вийде.

Окремий рівень складності — якщо в квартирі прописані або мають частку діти. Без офіційного дозволу органу опіки жодна реєстрація не відбудеться, і тут система працює максимально жорстко.

Як зазначила нотаріус Галина Ненченко у коментарі журналістці Новини.LIVE Насті Рейн, найчастіше угоди "сипляться" через відсутність письмової згоди іншого власника нерухомості. Це класична історія для майна, набутого у шлюбі. Навіть якщо квартира оформлена на одного з подружжя, вона все одно є спільною. 

"Закон прямо передбачає можливість визнання такої угоди недійсною", — пояснює експерт.

Якщо продати свою частку нишком, суд скасує таку угоду за лічені засідання.

Раніше ми розповідали, як припинити право власності на нерухомість у 2026 році. А також, як поділити нерухомість в Україні, якщо власник знаходиться за кордоном.