Продать квартиру не получится — какие сделки могут заблокировать

Начало 2026 года ознаменовалось не только изменениями на рынке недвижимости, но и существенным усилением государственного контроля за каждой сделкой. Цифровые реестры, финансовый мониторинг и автоматические проверки сделали процесс покупки и продажи прозрачным, но в то же время значительно жестче. Все больше сделок останавливаются еще на этапе нотариального оформления.

Согласно Закону №4536-IX, нотариусы теперь выступают полноценными субъектами первичного финмониторинга.

"Нотариусы обязаны осуществлять проверку источников происхождения средств клиента", — сказано в документе.

На практике это означает, что без официальной декларации или справки о доходах банк просто не пропустит платеж. Если цифры в договоре не "бьются" с вашим официальным заработком, сделка ставится на паузу до выяснения обстоятельств.

Запрет продажи квартиры из-за долгов владельца

Даже неоплаченный штраф или старый долг за коммуналку может сорвать продажу квартиры. Если суммарная задолженность (включая алименты или налоги) превышает 20 минимальных зарплат — в 2026 году это уже более 180 тысяч гривен — на имущество накладывается арест.

Пока в реестре висит этот "флажок", нотариус не имеет права сделать ни одного шага.

Ошибки в реестре прав на недвижимость

Иногда проблемой становится даже не злой умысел, а обычная ошибка в базе данных. Регистраторы имеют право оставлять заявление без движения, если есть хотя бы малейшее расхождение в документах.

Неверная площадь, старое название улицы или ошибка в букве — и вместо быстрой сделки вы получаете месяцы судебной волокиты или бюрократических исправлений.

Продажа жилья без согласия супругов или органа опеки

Семейные споры остаются классической причиной блокировок сделок с недвижимостью. Даже если собственник по документам один, статья 65 Семейного кодекса Украины требует письменное согласие второго супруга. Поскольку сейчас нотариусы видят в реестрах даже браки, заключенные за рубежом, "забыть" о согласии жены или мужа не получится.

Отдельный уровень сложности — если в квартире прописаны или имеют долю дети. Без официального разрешения органа опеки ни одна регистрация не состоится, и здесь система работает максимально жестко.

Как отметила нотариус Галина Ненченко в комментарии журналистке Новини.LIVE Насте Рейн, чаще всего сделки "сыпятся" из-за отсутствия письменного согласия другого собственника недвижимости. Это классическая история для имущества, приобретенного в браке. Даже если квартира оформлена на одного из супругов, она все равно является совместной.

"Закон прямо предусматривает возможность признания такой сделки недействительной", — поясняет эксперт.

Если продать свою долю втихаря, суд отменит такую сделку за считанные заседания.

Ранее мы рассказывали, как прекратить право собственности на недвижимость в 2026 году. А также, как поделить недвижимость в Украине, если собственник находится за границей.