Угоди з нерухомістю у 2026 році — які зміни чекають на українців

На початку 2026 року інформаційний простір буквально вибухнув заголовками про "тотальний контроль" угод із нерухомістю. Людей лякають тим, що податкова нібито отримає доступ до всіх договорів, готівкові розрахунки стануть неможливими, а продавців і покупців масово перевірятимуть на походження коштів.

Але якщо відкинути емоції й розібратися в деталях, картина виглядає значно спокійніше, розповіла адвокатка Наталія Чацкіс у відео на YouTube-каналі. Частина цих "новин" — не зміни, а давно чинна практика, про яку просто почали більше говорити.

"В мережі до неймовірних розмірів роздули ситуацію про те, що з 1 січня 26-го року в Україні починають діяти нові правила звітності для нотаріусів", — зазначає Чацкіс.

Чи справді нотаріуси передають дані в податкову

Одна з головних страшилок — нібито нотаріуси лише з 2026 року почнуть повідомляти податкову про угоди з нерухомістю. Насправді це не так.

Нотаріуси звітують про купівлю-продаж, дарування та спадкування вже понад 15 років. Для податкової це давно не новий інструмент, а стандартне джерело інформації.

"Нотаріуси, як звітували в податкову про усі угоди, так і продовжать звітувати. Ніяких кардинальних змін з січня не станеться", — пояснює Чацкіс.

Тобто мова не йде про різкий перелом системи. Швидше — про поступове посилення контролю, яке триває вже не перший рік.

Фінансовий моніторинг при купівлі нерухомості

Найбільше запитань виникає щодо походження коштів. Тут важливо розрізняти два сценарії — безготівковий і готівковий розрахунок.

Якщо покупець кладе гроші на рахунок у банку для купівлі житла, банк зобов’язаний провести фінансовий моніторинг. У такому разі можуть попросити підтвердити джерело доходів.

За відсутності документів банк має право:

• заблокувати кошти на рахунку;
• припинити обслуговування клієнта;
• передати інформацію регуляторам.

Це правило діє вже зараз і не є нововведенням 2026 року.

Готівкові розрахунки та ризики для сторін

При готівкових розрахунках банк у ланцюжку відсутній. Нотаріус у договорі лише фіксує, що сторони розрахувалися до підписання документа, і не перевіряє, як саме це відбувалося.

"Нотаріус не контролював і не перевіряв походження коштів", — підкреслює Чацкіс.

Саме тому теоретично інтерес до такої угоди може виникнути вже у податкової. На практиці масових перевірок поки що немає — через велику кількість операцій і відсутність автоматизованого аналізу.

Чи можуть донарахувати податки

Один із можливих сценаріїв — автоматичне порівняння вартості купленої нерухомості з офіційними доходами людини. Наприклад, квартира за 2 млн гривень при річному доході 600 тисяч.

Теоретично це може стати підставою для запитань і донарахування 18% податку на доходи фізичних осіб та 5% військового збору

Але ключова проблема — відсутність стартової точки. Податкова не знає, які заощадження людина мала раніше, якщо вона не є держслужбовцем і не подає щорічні декларації.

Коли підключається фінмоніторинг і БЕБ

Якщо у контролюючих органів виникають підозри щодо відмивання коштів, інформація може бути передана до Держфінмоніторингу. У березні 2025 року ДПС, Держфінмоніторинг і Бюро економічної безпеки підписали меморандум про співпрацю та обмін даними.

"Наслідком такої перевірки може бути кримінальна відповідальність і навіть вилучення нерухомості", — застерігає Чацкіс.

Водночас мова йде не про звичайні угоди, а про випадки з ознаками серйозних фінансових порушень.

Що буде з ринком нерухомості у 2026 році

Як уточнила Новини.LIVE рієлторка Марина Куць, у 2026 році в Україні збережеться високий попит на житло попри певні коливання через відновлення реєстрів і операційної активності на ринку. 

"У 2026 році буде спостерігатися подальше помірне зростання цін до 20% на купівлю житла, частково через збільшення собівартості будівництва, інфляційні фактори та стабільний попит на доступні квартири", — підкреслила експертка.

За її прогнозами, у 2026 році також продовжить дорожчати і орендна плата — десь на 10-20%.

Раніше ми розповідали, які документи обов'язково мають бути у власника при продажі квартири. А також, чим небезпечне фіктивне дарування нерухомості замість продажу.